Hoe wordt mijn huurprijs berekend?

De huurprijs is voor iedere huurder verschillend. Om de huurprijs te berekenen, kijkt Ninove-Welzijn naar jouw inkomen, jouw gezin en de kwaliteit van de woning.

Sinds januari 2020 wijzigde de huurprijsberekening. Je ziet in dit filmpje wat er juist verandert.

Er zijn drie elementen die wijzigen:

voor een energiezuinige woning betaal je een energietoeslag, de zogenaamde energiecorrectie
de marktwaarde van jouw woning bepalen we met een nieuw schattingsmodel
de manier om jouw inkomen vast te leggen wijzigt

De formule die we gebruiken om jouw huurprijs te berekenen gaat als volgt:

huurprijs = Inkomen/solidariteitsbijdrage – gezinskorting – patrimoniumkorting + huurlasten + energiecorrectie

Inkomen

Voor de huurprijsberekening nemen we de inkomsten uit het jaar van het laatste beschikbare aanslagbiljet. Dat mag maximaal drie jaar geleden zijn. We kijken naar het inkomen van de huurders en alle meerderjarige bijwoners (uitgezonderd meerderjarige kinderen die kinderbijslag genieten).

Het inkomen is de som van:

het gezamenlijk belastbare inkomen
1. beroepsinkomsten (bv. lonen, winsten, vervangingsinkomsten)
2. onroerende inkomsten (huurinkomsten of geïndexeerd kadastraal inkomen)
3. roerende inkomsten (bv. dividenden en intresten)
4. diverse inkomsten (bv. onderhoudsuitkeringen)
de afzonderlijk belastbare inkomsten
1. roerende inkomsten (bv. intresten uit staatsbons)
2. meeste diverse inkomsten (bv. inkomsten uit het verlenen van het recht om reclameborden te plaatsen)
3. bepaalde niet-periodieke beroepsinskomsten (bv. opzeggingsvergoedingen, kapitalen vereffend bij het vervallen van een groepsverzekeringscontract, een levensverzekeringscontract of een pensioenplan)
het leefloon
de inkomensvervangende tegemoetkoming aan personen met een handicap
de beroepsinkomsten uit het buitenland of verworven bij een Europese of internationale instelling, die van belasting worden vrijgesteld

De solidariteitsbijdrage

De huurprijsberekening vertrekt normaal van 1/55ste van het jaarinkomen. Maar als je samen met de meerderjarige duurzame bijwoners, een hoger inkomen hebt dan de inkomensgrens van sociale huur, dan geldt de volgende regeling:

Is het inkomen hoger dan de inkomensgrens, maar lager dan 125% van de inkomensgrens? Dan is de bovengrens 1/54ste van het jaarinkomen.
Is het inkomen gelijk aan of hoger dan 125% van de inkomensgrens? Dan is de bovengrens 1/53ste van het jaarinkomen.
Is het inkomen gelijk aan of hoger dan 150% van de inkomensgrens? Dan is de bovengrens 1/52ste van het jaarinkomen.

Gezinskorting

Je krijgt een korting van 19 euro per kind of persoon ten laste. Deze vermindering op de basishuurprijs heet “de gezinskorting”.

Is jouw kind bij jouw ex-partner gedomicilieerd, maar verblijft het regelmatig in jouw sociale woning? Dan halveert Ninove-Welzijn jouw korting en krijgt iedere partner de helft.

Ninove-Welzijn verdubbelt de korting als jouw kind erkend is als ernstig gehandicapt.

Patrimoniumkorting

Bij sommige woningen is een extra korting op de huurprijs mogelijk. Die korting hangt af van de marktwaarde van de woning.

Voor woningen met een lagere marktwaarde, door bijvoorbeeld een mindere kwaliteit of minder goede ligging, krijg je als huurder een grotere patrimoniumkorting.

Voor woningen met een hogere marktwaarde, met een betere kwaliteit of ligging, krijg je als huurder een kleinere patrimoniumkorting.

Als de marktwaarde hoger is dan een bepaald bedrag, krijgt de huurder geen patrimoniumkorting.

De patrimoniumkorting wordt ieder jaar geïndexeerd en opnieuw berekend bij wijziging van de basishuurprijs.

Huurlasten

Bovenop de huur betaal je als huurder een voorschot. Dit is bijvoorbeeld het onderhoud van gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw, het onderhoud van de centrale verwarming, verzekering huurdersaansprakelijkheid.

Energiecorrectie

Voor sommige woningen is een energiecorrectie mogelijk. Dat is een toeslag op de huurprijs, als de woning energiezuinig is door een extra-goede beglazing, isolatie en verwarming. Daarmee kan je als huurder de energiekosten beperken, en betaal je waarschijnlijk een lagere energiefactuur dan de huurder in een woning met een slechte energieprestatie.

De energiecorrectie wordt jaarlijks op 1 januari geactualiseerd aan het sociaal tarief.

Goed om weten: jouw huurprijs heeft een bovengrens (maximale huurprijs) en een ondergrens (minimale huurprijs).

Maximale huurprijs

Iedere woning heeft een maximale huurprijs. Dat noemen we de basishuurprijs. Die basishuurprijs is gelijk aan de marktwaarde van de woning. Dat betekent: de huurprijs zoals die zou is de woning op de private huurmarkt wordt verhuurd. Die marktwaarde wordt bepaald door de door de sociale huurschatter. De basishuurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd.

Minimale huurprijs

Iedere woning heeft ook een minimale huurprijs. Die hangt ook af van de marktwaarde. Hoe hoger de marktwaarde is, hoe hoger de minimale huurprijs.

De minimale huurprijs wordt ieder jaar geïndexeerd en opnieuw berekend bij wijziging van de basishuurprijs.